如果把企业当成一种生物体，在外部环境发生巨变的今天，无数企业都在不断创新求变，以求破茧重生。

　　酒店行业亦是如此，除了自身战略布局和经营管理上的调整之外，酒店运营的无边界化发展成为其重要的进化方向。月子中心、剧本杀、密室/迷宫、演艺酒吧……似乎所有以空间为载体的内容都可以与酒店跨界联合。

　　而商业模式与运营管理等方面与酒店有着诸多相似之处的公寓行业，最近也与酒店发生着奇妙的化学反应。华住集团旗下长租产业链服务商——城家推出的“酒店+公寓”旅居联营店中店模式，短短一个月内，便吸引了13家不同品牌的酒店投资人与城家达成合作。

　　受大环境影响，不少公寓品牌也瞄准了困顿中的酒店行业，全力拓展酒店物业改造成长租公寓，以期拓展自身规模。众多企业的加入，让“酒店+公寓”跨界合作的话题近期备受市场关注。

　　巨头们的快思考

　　事实上华住集团是国内第一个打破酒店和公寓边界的。2015年季琦投资创立长租品牌——城家。在城家之前，季琦三次成功创业：携程、如家，华住。三个围绕文旅住宿行业的上市企业，展现了季琦对这个行业思考的迅捷和深入。

　　打破商业边界获得成功的案例并不鲜见。让我们先跨到行业外，看看全球超市巨头沃尔玛又是如何做的。

　　Sam’s Club（山姆会员店）是沃尔玛旗下的仓储型卖场，也是空间运营的隐形王者。据广发证券发展研究中心资料显示，早在2018财年山姆会员店的坪效高达约75美元/㎡。

　　适当加大所售商品的规格，提升客单价的同时。在品类精、大规格、预包装的选品背后，是山姆会员店跨界零售和批发两个不同商业维度，通过调节终端商品规格锚定最大化价值，帮助整体经营打通增效降本的正循环，获得坪效突破的根本。

　　回到酒店，谈“酒店+公寓”

　　收益做加法，成本做减法。是空间生意不变的真理。华住城家“酒店+公寓”旅居联营店中店的商业逻辑便是跨界两种住宿业态维度。从酒店经营痛点出发，降低门店原有成本结构、引入长租业务加快空置房源去化。再通过长短租数字化系统动态调节，始终出售价值最大化的租期产品，实现出租率和GOP两手抓。最终为“酒店+公寓”双业态并存经营形成增效降本的正循环，不断增强门店整体经营能力。

　　▲ 店中店对门店整体成本结构的调整

　　城家“酒店+公寓”旅居联营店中店负责人、营销总监张雨表示：“这个模型的重点是双业态共存经营，在酒店业务的基础上，帮助门店中长期空置的房间提升入住率，获得充沛现金流，盘活门店整体经营。”

　　对模型的各个维度，张雨也向迈点做了详细介绍。

　　#合作逻辑：少就是多

　　所以费用要低，改造要轻，工期要快

　　帮助投资人解决经营的燃眉之急，一定要低、轻、快，在运营之前就帮助他们减负。我们只对酒店中存在的部分长期空置房源进行微改造，帮助那些最令投资人焦虑的问题房源轻松实现场景的跨越。基于这个前提，我们的准入房量门槛是低于常规合作的，随之合作费用也低。微改造的工期短，其费用也仅需数千元。少量房间转型店中店，对整体经营拉动效果十分显著。

　　与城家合作的某知名连锁酒店，单间改造费用仅3380元，单月GOP则翻了2.8倍。近期城家连续签约的13家门店，其单间改造费用均不超4000元，改造工期不超15天。

　　城家“酒店+公寓”旅居联营店中店案例

　　▲ 微改造费用仅3380元/间

　　▲ 合作门店均实现整体GOP翻倍

　　#成本逻辑：以短带长

　　优化原有结构，所以是“酒店+公寓”

　　以短带长的成本逻辑很容易理解。同一个投资人经营下的酒店，因为部分空置房源转型公寓实现了人力复用，提高人效。公寓房还无需布草、客耗品。水电、网费等相关能耗支出都由租客自行承担。所以“酒店+公寓”必须从酒店角度出发，才能实现成本上以短带长，做减法。如果反过来，这个成本逻辑目前还不成立。

　　▲ 以短带长：“酒店+公寓”人力复用

　　#经营逻辑：价值组合

　　抓取价值最大化的租期产品，所以长短租结合收益调节

　　对于租客来说，我们是酒店里的集中式公寓。对于酒店投资人来说，我们是他产品的一部分。通过城家长短租结合收益调节系统，实现多种租期产品组合，始终帮助投资人抓取价值最大化的租期产品出售，优化门店整体收益。面对市场变化，长短租结合也能更快速整合应对方案。在门店要收益的基础上，提升经营的安全度。

　　#市场逻辑：并存常态

　　未来酒店和公寓行业都不会消失，所以采取店中店模式经营

　　从销售层面来讲“酒店+公寓”旅居联营店中店已经具备跨越多种赛道的价值，数字化系统也已落地，没有必要刻意屏蔽。很多投资人把酒店做成了一项可传承的事业。因为大家都很清楚，未来酒店行业不会消失，公寓行业也不会消失。两者共存并不矛盾，无论是行情好的时候，还是面对疫情的冲击，部分酒店存在长期空置房是常态，刚需长租是常态，因此并存也会是常态。

　　像跑马拉松一样，给企业发展配速

　　有了快思考后，季琦把长租业务的重任交给金辉（现任华住集团CEO，城家董事长）。金辉热爱跑马拉松，深谙配速的重要性。有一年记者问他大概能跑多快？金辉回答道：“2小时49分吧。”这一年他跑进马拉松专业级别，成绩是2小时49分23秒。同样精确的配速也体现在华住城家的发展上。

　　2017年在金辉的主导下，城家长短租结合收益调节系统上线，国内首个混合业态的管理系统诞生，也是支持 “酒店+公寓”旅居联营店中店重要的实践工具。在完成了“每10个中国人里就有一个华住会会员”的目标后，负责华住会搭建、拓展、营销等工作的集团执行副总裁王玲担任城家CEO。2020年在王玲的带领下城家率先建立行业首个大直销体系。随着大直销体系的建立，城家自有私域流量营销平台——橙小推也快速落地。在长短租结合收益调节和自有私域流量池的加持下，城家在长租领域跑出了华住的姿态和效率：直销占比90%、GOP率85%、出租率95%。

　　酒店无边界的想象力

　　2018年城家、华住、雅诗阁成立合资公司，共同负责馨乐庭品牌在华发展。关于未来的想象力在这次合作中初现端倪。截至2021年底，由城家管理的馨乐庭公寓酒店，整体ADR490元、RevPAR457元、出租率90%、运营成本低至80元/间。

　　在馨乐庭这样中高端的产品线上，城家保持了其降本增效的一贯水准。2021年城家迅速完成了全产品布局，旗下五大居住品牌分别覆盖蓝领公寓、青年公寓、白领公寓、服务式公寓。产品对市场需求的全面对接，让“酒店+公寓”旅居联营店中店的发展空间不再局限于白领公寓市场……

　　对此，城家“酒店+公寓”旅居联营店中店负责人、营销总监张雨向迈点表示：“关于未来，城家已做好充分准备。”

　　▲ 图源：城家旗下服务式公寓产品

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